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La Constitución, en su artículo 47, establece el derecho de cualquier ciudadano a "disfrutar de una vivienda digna y adecuada", aunque resulte de difícil ejercicio en la actualidad, cuando adquirir una casa o piso 'digno' resulte complicado para la mayoría de españoles. En lo que respecta al acabado de las viviendas y para prevenir malas actuaciones por parte de los constructores e inmobiliarias, el Real Decreto 515/89 indica que "la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas, debe ajustarse a las verdaderas características" de los inmuebles ofertados.
Además, la ley exige al promotor la entrega gratuita de la denominada memoria de calidades. Una vez finalizada la construcción, el comprador debe comprobar que el resultado final se ajuste a lo acordado en la memoria ya que, de lo contrario, las reclamaciones formuladas mucho después de la toma de posesión tienen más probabilidades de quedar sin efecto. El Código Civil establece un plazo máximo de seis meses para reclamar por defectos no visibles.
Cabe señalar que la Junta de Andalucia elaboró el decreto 218/2005 sobre información al consumidor en la compraventa y alquiler de viviendas. Este decreto obliga a promotores , intermediarios y arrendatarios de viviendas a poner a disposición del público los datos del inmueble y las condiciones económicas de la oferta de forma exhaustiva.
La importancia de la Memoria de Calidades:
La memoria de calidades está considerada uno de los principales instrumentos de garantía para aquellos que adquieren una vivienda sobre plano. Una situación que conlleva para el comprador un grave riesgo al desconocer el resultado final de la obra. En este sentido, la ley reconoce al promotor la obligación de entregar una copia gratuita, que incluya todos los materiales técnicos a utilizar, tanto a quienes se interesen por las características de los pisos como a quienes se decidan a adquirirlos. Resulta, además, de obligado cumplimiento para el Constructor, que sólo puede sustituir los materiales indicados con el consentimiento expreso del titular de la vivienda. Compruebe, una vez finalizada la obra, que el resultado final se ajusta a lo acordado en la memoria.
La Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios establece como un derecho básico de éstos "la información correcta sobre los diferentes productos o servicios". En especial, cuando se trata de la adquisición o arrendamiento de una vivienda."Más del 90 por ciento de las casas de nueva construcción se adquieren antes de ponerse la primera piedra. En consecuencia, los riesgos que corre el adquiriente son mayores, puesto que es un bien que aún no existe", alertan desde el Consejo General del Notariado.
Ante esta situación, es necesario agudizar todos los sentidos a la hora de comprar una casa sobre plano y no dejarse llevar por suculentas ofertas que ofrecen viviendas a un precio menor que el resto, pero que pueden derivar en el uso de materiales de baja calidad.
También es importante indagar sobre la trayectoria de la constructora o promotor al que se va a adquirir la vivienda y reconocer, a ser posible, su solvencia. "Las grandes empresas o las pequeñas acreditadas suelen tener mayores y mejores garantías en cualquier caso", destaca un responsable del Consejo.
El caso es que el descontento existe y el comprador está en su derecho de reclamar, máxime si se tiene en cuenta que la memoria de calidades, al formar parte del contrato, es de obligado cumplimiento para el promotor, que sólo puede sustituir unos materiales por otros con el consentimiento expreso del propietario del piso. "Es necesario contar con la conformidad del consumidor, siempre debe conocer y autorizar el cambio", además, en caso de que se dé esta situación "se debe abonar al interesado la diferencia si los materiales empleados son de calidad más baja".
Si pese a todo, se produjeran alteraciones en lo estipulado en la memoria de calidades, es momento de reclamar y exigir lo pactado, teniendo en cuenta que sólo se puede exigir jurídicamente, ante los tribunales, cuando se entregue la vivienda y los materiales empleados no se correspondan con los acordados.
¿Cómo se realiza la reclamación y dónde acudir?
En estas situaciones , las asociaciones de consumo constituyen el primer peldaño, puesto que es en ellas donde se presenta la primera reclamación. Ésta puede solicitar una compensación monetaria al promotor por daños y perjuicios o exigir que cumpla con lo pactado. A partir de ese momento, la asociación representa al consumidor, contacta con la otra parte e intenta llegar a un acuerdo extrajudicial que, de alcanzarse, pone fin al conflicto. En caso contrario, si el problema incumple la normativa en materia de consumo, el hecho debe ser sancionado ante la Administración, que determinará la sanción correspondiente, independientemente de la indemnización por daños y perjuicios.
Recomendaciones en la entrega de llaves:
1.- El consumidor debe tener especial cuidado con aquellos contratos en los que, mediante cláusula, se especifique la posibilidad de sustituir los materiales "por otros de calidad similar", ya que no siempre esto será así y la calidad puede resultar mucho más baja si no se tienen conocimientos sobre esta materia.
2.- Las citadas "previsiones", que aluden a motivos legales o técnicos -como que el producto empleado deje de fabricarse- para proceder al cambio, pueden suponer para el consumidor un importante contratiempo y, en ningún caso, puede ser de tal importancia que el comprador adquiera una vivienda distinta de la que contrató.
3. -Para evitar situaciones desagradables, la FUCI (Federación de Usuarios y Consumidores Independientes ) recomienda al interesado revisar la memoria de calidades antes de firmarla y exigir un importante nivel de detalle. Al mismo tiempo, debe tener en cuenta que, según establece el Código Civil, dispone de seis meses para reclamar por defectos que no son visibles.
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